부동산 할인마트가 있다? 싸게 내 집 마련하는 비결!

9년 차 직장인입니다. 그동안 부동산 시장이 너무 가파르게 올라서 포기하고 있었는데요. 최근 아파트값이 뚝둑 떨어지고있다는 뉴스를 보고 틈틈이 인터넷으로 매물을 찾아보고 있습니다. 고점대비 가격이 많이 떨어진 아파트들이 많더라고요. 

하지만 여전히 가격이 부담스럽습니다. 집값이 어디까지 떨어질지는 모르겠지만, 이번 하락장에서는 꼭 내 집을 마련하고 싶은데요. 매일 네이버 부동산에 들어가서 관심있는 지역의 아파트를 살펴보고, 주말마다 공인중개사무소에 가서 공인중개사님들의 이야기도 들으면서 정말 싼 매물이 나오진 않았는지 알아보고 있습니다. 

그런데 뭔가 이걸로는 조금 부족하다는 생각이 들어요. 인터넷으로 매물보고 공인중개사무소를 돌아다니는 것 말고는 제가 더 할 수 있는 게 없을까요? 저렴하게 내 집 마련할 수 있는 방법이 더 있다면 알려주세요.

하락장에서 내 집 마련을 마음 먹으셨다니, 큰 결심을 내리셨네요. 투자에서는 사실 군중심리가 굉장히 크게 작용해요. 군중심리란, 집단적 동조현상을 의미하는데요. 쉽게 이야기하면 다수를 따르는 게 유리하다고 생각하는 심리에요. 아무도 알 수 없는 미래의 불확실성 속에서 군중심리는 ‘남들도 저렇게 하니까 나도 저렇게 해야지’라는 생각을 하게 함으로써 심적 안정감과 자기 확신을 가져다주지요. 

부동산 상승장일 때는 부동산을 당장이라도 사지 않으면 영영 집을 사지 못할 것 같다는 불안감을 느끼게 되고, 부동산 하락장에서는 집값이 영영 떨어지게 될 것 같은 두려움을 느끼게 되기 때문에 손해를 보고서라도 집을 팔기 시작하죠. 이런 유혹을 이겨내고 남들이 사려고 할 때가 아닌 팔려고 할 때 집을 사려는 건 좋은 생각입니다.

그럼 이제 남은 것은 집을 싸게 살 수 있는 다른 방법을 알아내는 건데요. 다행히도 정말 좋은 방법이 있습니다. 보통 이 방법을 이야기하면 ‘그거 어렵지 않아요?’라고 겁을 먹는데, 사실 별로 어렵지 않답니다. 제가 오늘 알려주는 것만 잘 알고 계셔도 충분히 도전해보실 수 있을 거예요.

저는 서울특별시 강남구를 선택해보았는데요. 서울특별시 강남구를 선택하고 오른쪽에 ‘검색’을 누르면 현재 서울시 강남구에 있는 부동산 경매물건들이 쭉 나오게 됩니다.

물건번호 용도를 보면, 그 물건이 아파트인지, 오피스텔인지, 다세대인지 등을 확인할 수 있고, 소재지 및 내역을 보면 그 부동산의 위치와 면적 등을 확인할 수 있습니다. 그리고 그 오른쪽에 감정가액 란을 보면 감정가가 얼마이고 현재 최저매각가격은 얼마인지 알 수 있지요. 여기서 내가 관심이 있는 부동산들을 살펴보면 됩니다.


STEP 2. 경매물건의 권리분석을 해보자

보통 경매를 하는 분들이 가장 어려워하는 것이 권리분석인데요. 권리분석이란, 물건을 낙찰받아 소유권을 이전해올 때 부동산 소유권 외 인수해야할 권리가 또 있는지 확인하는 절차를 말합니다. 예를 들어, 전세권이 포함돼 있다면 임차인이 전세기간 만료로 보증금을 요구할 경우 낙찰 받은 사람이 보증금을 반환해야 하는 것이죠. 

복잡하게 권리관계가 얽혀있는 물건들도 있지만, 우리가 내 집 마련으로 찾는 아파트나 오피스텔, 다세대 등은 생각보다 어렵지 않습니다. 마음에 드는 물건을 찾았다면 그 물건을 클릭해보세요. 저는 강남구 자곡동에 위치한 ‘엘에이치강남아이파크’물건(2022타경2859)을 선택해보겠습니다. 클릭을 하면 물건기본정보들이 나오게 됩니다.

물건기본정보란에서 사건번호, 감정평가액, 최저매가가격, 소재지 등을 확인한후 아래에 매각물건명세서를 클릭합니다.

매각물건 명세서를 보면 사건번호를 확인해보세요. 이 물건은 조사된 임차내역이 없기 때문에 내가 떠안아야 할 권리가 없습니다. 소유자가 현재 거주하고 있는 것으로 보이는데요. 이 경우는 다른 고민할 것 없이 내가 얼마를 써서 낙찰받을지만 고민하면 됩니다.
 
이번에는 다른 물건을 살펴보겠습니다. 서울시 강서구 화곡동에 위치한 미리내오피스텔(2022타경107576) 물건인데요.

이 물건의 경우 최선순위설정은 2021년 6월 15일입니다. 그런데 전입신고일자를 보면 2019년 7월 19일로 되어있습니다. 최선순위설정 날짜보다 전입신고 일자가 더 먼저인 것을 확인할 수 있지요. 이 경우 우리는 보증금을 떠안을 수 있습니다. 이런 물건들은 '등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로 매각으로 그 효력이 소멸되지 아니하는 것'이라는 항목을 보면 낙찰자가 인수해야 하는 권리에 대한 내용이 쓰여있습니다.
 
“매수인에게 대항할수 있는 임차인이 있음(임대차보증금 147,000,000원, 전입일자 2019.07.19, 확정일자 2019.06.27) 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 매수인이 인수함"
 
이처럼 매각물건명세서만 잘 보아도 이처럼 내가 임차인의 보증금을 떠안아야하는지 아닌지를 확인할 수 있습니다. 권리분석 하는 방법을 간단히 정리해볼게요.

권리분석 3단계

1. 최선순위설정 날짜와 전입신고 날짜를 비교해 봅니다.
2. 최선순위설정이 빠른 경우: <등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로 매각으로 그 효력이 소멸되지 아니하는 것>이 있는지 살펴봅니다.
3. 전입신고가 빠른 경우: △임차인이 배당을 요구했는지 △확정일자가 언제인지 △보증금은 얼마인지 △등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로 매각으로 그 효력이 소멸되지 아니하는 것이 있는지 확인합니다.

이것도 너무 어렵다면, 절대 문제가 생기지 않는 물건을 구별하는 법을 알려드릴게요. ①임차인이 없다. ②임차인의 전입신고일자가 최선순위설정보다 늦다. 2가지에 해당하는 물건은 내가 떠안을 보증금이 없으니 안심하셔도 됩니다.
 

STEP 3. 부동산 시세조사를 하고 내 입찰가를 결정하자
 
매각물건명세서를 통해서 내가 관심있는 경매물건의 권리분석을 끝냈다면, 이제 내가 입찰가로 얼마를 쓸 지 가격을 결정하면 됩니다. 현재 이 아파트가 10억 원이라면 나는 얼마에 살 것인가를 결정하는 것이죠. 바로 여기에 경매의 매력이 있습니다. 청약이나 급매는 내가 가격을 결정할 수 없죠. 상대방이 팔겠다고 하는 가격에 맞춰서 값을 지불해야 합니다. 하지만 경매는 가격 결정권이 나한테 있습니다. 내가 10억 원짜리 아파트를 9억 원에 사고 싶으면 9억 원을 쓰고, 7억 원에 사고 싶으면 7억 원을 쓰면 됩니다. 

물론 너무 낮은 가격을 쓰면 낙찰이 어려워집니다. 입찰에 참여한 사람 중 가장 높은 가격을 제시해야 낙찰 받을 수 있으니까요. 정확하게 시세를 조사해서 그보다 싸게 내가 가격을 결정해 내 집을 마련할 수 있다는 점이 경매의 매력입니다.
 

STEP 4. 낙찰 후 지불할 비용을 염두해두자
 
내가 원했던 부동산을 경매로 낙찰받았을 경우 어떤 비용들을 내야 할까요? 가장 먼저, 입찰할 때 최저매각가의 10%를 보증금으로 봉투에 넣게 되는데요. 낙찰을 받으면 영수증을 받고, 패찰을 하면 보증금 봉투를 그대로 돌려받습니다. 부동산을 취득하게 되었으니 당연히 취득세를 내야 하고요.

등기 업무 등을 비롯해 법무사의 도움을 받을 경우 법무 비용이 들어가게 됩니다. 내가 받은 부동산에 누군가 살고 있다면 명도를 해야하는데, 임차인이 명도비를 요구할 수 있습니다. 안 줘도 법적으로는 아무 문제가 없으나 원활한 명도를 위해 일부 돈을 주기도 합니다. 미납관리비가 있다면 관리비도 내야 합니다. 관리비 내역은 관리사무소에 문의하면 알려줍니다. 보증금과 취득세, 미납관리비는 납부해야할 금액을 그대로 내면 되고, 법무비나 명도비 같은 경우에는 액수 조율이 가능한 부분이니 협의하셔서 낼 비용을 결정하시면 됩니다.